«Дорожная карта» по процедуре смены управляющей организации

Шаг 1. Общее собрание собственников помещений МКД.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Первый этап при смене Управляющей организации – проведение общего собрания собственников помещений в МКД. Оно проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно, в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если общим собранием собственников не установлено иное (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). Помимо годового общего собрания собственники помещений в 
многоквартирном доме могут проводить внеочередные общие собрания (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ). Проведение внеочередного общего собрания может быть инициировано собственником помещения в МКД (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), либо действующей Управляющей организацией, если расторжение договора управления МКД происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Необходимо отметить, собрание может быть инициировано собственниками помещения МКД в случае если собственники, обладают не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме. (ч. 6.ст. 46 ЖК РФ)
Инициаторы собрания должны помнить, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).
Провести собрание необходимо в соответствии с ст. ст. 44 – 46 Жилищного кодекса РФ.
Согласно ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, решение о выборе управляющей организации принимается более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме и полностью учитывается при подведении итогов голосования.

Шаг 2. Подготовка проведения общего собрания собственников 
помещений МКД.

На этой стадии следует сформулировать повестку общего собрания 
собственников и определиться с формой голосования. 
При очной или очно-заочной форме голосования необходимо выбрать время и место проведения собрания для обсуждения вопросов повестки дня, подобрать кандидатуры председателя, секретаря, членов счетной комиссии.

Название Управляющей организации и проект Договора управления МКД необходимо вынести на голосование собственников помещений в МКД. В повестку общего собрания собственников помещений в МКД обязательно нужно включить вопросы о смене Управляющей организации:
- о расторжении договора управления с действующей Управляющей 
организацией, о выборе новой Управляющей организации;
- об утверждении Договора управления МКД, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.

Шаг 3. Оповещение собственников помещений в МКД о проведении 
общего собрания собственников помещений в МКД.

Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования был ранее установлен общим 
собранием, можно разместить соответствующее сообщение в ГИС «ЖКХ» или 
региональной информационной системе (при условии обеспечения размещения 
сообщения в ГИС «ЖКХ» в автоматизированном режиме), поместить в 
общедоступных местах, вручить уведомление под подпись каждому собственнику 
или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45, ч. 5 ст. 47.1 ЖК РФ).
Сообщение о проведении общего собрания должно содержать информацию об 
инициаторе проведения общего собрания, форме, дате, месте и времени проведения 
собрания, повестке дня, порядке ознакомления с информацией и материалами, 
которые будут представлены на собрании, а также месте или адресе, где с ними 
можно ознакомиться. В случае проведения общего собрания в форме заочного 
голосования в сообщении указывается дата окончания приема решений 
собственников, место или адрес, куда должны передаваться такие решения (ч. 5 ст. 45 
ЖК РФ).

Шаг 4. Подписание Договора управления МКД с выбранной (новой) 
Управляющей организацией.

Когда решение о выборе новой Управляющей организации принято, 
то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками помещений в 
МКД Договор управления МКД. Договор управления заключается в письменной 
форме или в электронной форме с использованием системы ГИС «ЖКХ» путем 
составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники 
помещений, обладающие более чем 50% от общего числа голосов собственников 
помещений в многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны 
заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Собственники помещений в МКД могут доверить право подписи Договора 
управления МКД уполномоченному лицу: обычно это Председатель Совета МКД.
Однако следует помнить, что в таком случае на имя Председателя должны быть 
оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Договор управления МКД должен содержать сведения о сторонах договора, 
составе общего имущества, предмет и цену договора, периодичность и сроки 
оказания услуг по договору и др.

Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников 
помещений в многоквартирном доме. 
Сроки действия договора управления многоквартирным домом предусмотрены 
ч. 5 ст. 162 ЖК РФ (до пяти лет).
По общему правилу, установленному в ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, управляющая 
организация обязана приступить к исполнению договора управления 
многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ 
в связи с заключением договора управления таким домом.
Заключенный на любой из указанных сроков договор управления 
многоквартирным домом автоматически пролонгируется на тот же период с теми же 
условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия 
(ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Шаг 4. Оформление результатов голосования собственников помещений 
МКД.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 
оформляется протоколом. Протокол общего собрания составляется в письменной 
форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 
календарных дней с даты проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 2 
Требований № 44/пр).

А) Собственники, выступающие инициаторами общего собрания 
собственников помещений в МКД, обязаны направить в Управляющую организацию 
оригиналы Протокола общего собрания собственников помещений в МКД и 
приложений к нему в течение 10 дней после проведения общего собрания;

Б) Управляющая организация обязана направить их в орган Государственного 
жилищного надзора в течение 5 дней с момента их получения, перед этим сняв 
необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Шаг 5. Уведомление предыдущей Управляющей организации о принятом 
на Общем собрании сособственников помещений МКД решения о смене.

После принятия собственниками помещений в МКД на Общем собрании 
собственников помещений в МКД решения о выборе новой Управляющей 
организации и подписания Договора управления МКД, новая Управляющая 
организация должна начать процесс включения МКД в свою лицензию и передачи 
МКД ей в управление от предыдущей организации.
Необходимо проследить, чтобы инициаторы Общего собрания собственников 
помещений в МКД или уполномоченное таким собранием лицо - уведомили 
предыдущую Управляющую организацию о принятом на Общем собрании 
собственников помещений в МКД решении о смене в течении 5 рабочих дней с 
момента составления протокола Общего собрания собственников помещений в МКД 
(п.18 Постановления Правительства РФ № 416).
К письму (уведомлению) прилагаются копии Протокола общего собрания 
собственников помещений в МКД и приложений к нему, подтверждающие 
легитимность данного решения.

Шаг 6. Подача заявления в орган Государственного комитета Республики 
Башкортостан по жилищному и строительному надзору для внесения изменений 
в реестр лицензий.

Новой Управляющей организации необходимо подать заявление в орган 
Государственного комитета Республики Башкортостан по жилищному и
строительному надзору на включение МКД в реестр лицензий. 
Согласно ч. 1.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, Управляющая организация в 
течение 5 дней с момента получения указанных в ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ 
подлинников решений и протокола Общего собрания собственников помещений 
обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, 
осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и 
нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, 
направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с 
использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для 
хранения в течение трех лет.
Порядок внесения изменений в реестр лицензий Республики Башкортостан 
осуществляется в соответствии со ст. 198 Жилищного кодекса РФ, и в соответствии с 
требованиями приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального 
хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 года № 938/пр «Об утверждении 
Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской 
Федерации» (далее – Порядок № № 938/пр).
Согласно пп. «ж» п. 2 Порядка № № 938/пр в заявлении о внесении изменений 
в реестр лицензий (далее – Заявление) указывается сведения о дате и способе 
передачи подлинников решений и протокола(-ов) Общего собрания собственников 
помещений в МКД по вопросу выбора, изменения способа управления МКД, 
принятия решения о заключении и (или) расторжении договора управления МКД, 
в орган государственного жилищного надзора, таким образом протокол общего 
собрания собственников помещений в МКД направляется отдельно от Заявления.
Согласно Порядка № № 938/пр прикладывать к Заявлению копии договоров 
управления МКД не требуется.
В ходе рассмотрения Заявления и документов, орган государственного 
жилищного надзора осуществляет проверку заявления в соответствии с п. 5 Порядка 
№ № 938/пр.

Шаг 6. Получение у предыдущей Управляющей организации 
технической документации и иных документов на МКД.

Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения 
договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую 
документацию на МКД (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).
О смене Управляющей организации предыдущая компания узнает из 
уведомления, направленного ей инициаторами Общего собрания собственников 
помещений в МКД или уполномоченным лицом не позднее 5 рабочих дней с момента 
принятия такого решения (п. 18 Постановления Правительства РФ № 416).

После этого, согласно п. 19 Постановления Правительства РФ № 416, ч. 10 
ст. 162 Жилищного кодекса РФ, бывшей Управляющей организации отводится не 
более 3 рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:
- техническую документацию на МКД;
- иные связанные с управлением МКД документы;
- ключи от помещений, входящих в состав общего имущества;
- электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
- иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации 
МКД и управления им.

Шаг 7. Сообщите об итогах голосования и принятых решениях всем 
собственникам.

Итоги голосования и принятые на общем собрании решения доводятся до 
сведения собственников помещений в доме инициатором проведения собрания не 
позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

СПРАВОЧНО:
Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов,
то согласно п. 21 Постановления Правительства РФ № 416, она должна их 
найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой Управляющей организации. 
Все передачи документов оформляются актами (п. 22 Постановления 
Правительства РФ № 416). Новой Управляющей организации следует строго 
контролировать сроки получения технической документации и иных документов на 
МКД.
Статьей 7.23.2 в КоАП РФ предусмотрена административная ответственность 
за нарушение требований законодательства о передаче технической документации на 
многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным 
домом документов. Воспрепятствование деятельности по управлению 
многоквартирным домом, выражается в отказе от передачи технической 
документации на многоквартирный дом.
Если предыдущая Управляющая организация затягивает процесс передачи 
документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой 
организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган 
Государственного жилищного надзора, в Прокуратуру или в Суд.
ВАЖНО:
Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям 
Жилищного кодекса РФ, Постановлению Правительства РФ № 416, Постановлению 
Правительства РФ № 491, Приказу Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр и не 
нарушать установленные сроки.
Это позволит не только ускорить и облегчить новой Управляющей организации 
провести процесс перевода МКД в ее управление, но и защитить права собственников 
помещений в МКД на управление МКД в Суде, если кто-то из собственников или 
предыдущая Управляющая организация решит оспорить такие изменения.